ontspanning

Vastgoed aankopen met de kinderen? Successie- en familiale planning via gesplitste aankoop

Investeren in vastgoed is voor velen nog altijd een interessante optie. Bij de aankoop van een huis of appartement aan de kust wordt frequent voor de techniek van gesplitste aankoop gekozen.

alt

Bij een gesplitste aankoop kopen ouders samen met hun kinderen een onroerend goed aan. In de aankoopakte wordt een opsplitsing gemaakt tussen het vruchtgebruik en de naakte eigendom. Het vruchtgebruik wordt op naam van de ouders aangekocht, de naakte eigendom op naam van de kinderen. Zowel fiscaal als familiaal heeft deze techniek belangrijke voordelen. We gaan even kort in op enkele fiscale aspecten. De aankoop van het goed als tweede verblijf wordt ten laste van de kopers aan het verkooprecht belast, momenteel 10%. De techniek van de gesplitste aankoop zal doorgaans niet leiden tot het verminderen van de verschuldigde verkooprechten. Wel kan deze leiden tot een gunstigere erfbelasting: wanneer de ouders overlijden, dooft hun vruchtgebruik uit. Het onroerend goed maakt dus geen deel uit van de nalatenschap van de ouders en wordt zo niet in rekening genomen voor de berekening van de erfbelasting aan het progressief tarief van 3%-9%-27%. Men moet echter rekening houden met een belangrijke fictiebepaling. De fiscus past een vermoeden van bedekte bevoordeling toe. Hierbij acht de fiscus dat de vruchtgebruikers, de ouders, in praktijk de volledige aankoopprijs hebben betaald en zo de naakte eigenaars, de kinderen, op een verdoken manier zouden hebben bevoordeeld. Voor de berekening van de erfbelasting bij het overlijden van de ouders wordt hierdoor geen rekening gehouden met de uitdoving van het vruchtgebruik. De volle eigendom van het aangekochte onroerend goed wordt beschouwd als een element van de nalatenschap van de ouders en wordt in hoofde van de kinderen belast als een legaat aan de progressieve erfbelasting.

Dit vermoeden kan worden weerlegd door aan te tonen dat de kinderen effectief hun aandeel in de aankoopprijs hebben betaald. Ook wordt door de fiscus aanvaard dat het vermoeden wordt weerlegd door middel van een schenking. Zo zouden de ouders het aandeel van de kinderen in de verkoopprijs voorafgaandelijk kunnen schenken. Sinds 12 juni 2018, is het niet meer vereist dat op deze schenking schenkingsrechten worden betaald. Als men wenst over te gaan tot een gesplitste aankoop, raden wij sterk aan om op voorhand het advies van een notaris in te winnen. Denk echter niet enkel fiscaal, want een tweede verblijf zal je jarenlang plezier opleveren!

alt

Meer artikels lezen uit de Z.out?